Lainanantajat vaativat yleensä lainoilleen vakuuden, joilla ne pyrkivät turvaamaan lainan takaisinmaksun. Jos velallinen ei maksa velkaansa, lainanantaja voi periä lainan korkoineen muuttamalla lainan vakuuden rahaksi. Myös takauksen antaja vaatii takaukselleen vastavakuuden, jonka se voi muuttaa rahaksi, jos takaaja joutuu maksamaan takaamansa määrän.
Mikäli lainananantaja saa velalliselta turvaavan vakuuden, voidaan luotto myöntää edullisemmin ehdoin kuin heikommalla vakuudella tai kokonaan ilman vakuutta. Yritysten kohdalla ongelmaksi kuitenkin muodostuu usein se, että yrityksillä ei ole riittävästi vakuudeksi kelpaavaa omaisuutta. Tällöin rahoituksen hinta yritykselle nousee tai voi käydä niin, että yritys ei saa rahoitusta lainkaan.
Vakuudet jaetaan henkilövakuuksiin ja reaalivakuuksiin. Henkilövakuudella tarkoitetaan takausta, jolloin velallisen lisäksi yksi tai useampi henkilö takaa velan eli sitoutuu maksamaan sen, ellei velallinen itse maksa velkaansa.
Esine- eli reaalivakuudella puolestaan tarkoitetaan jotain velkojalle luovutettavaa rahanarvoista omaisuutta, jonka velkoja voi muuttaa rahaksi ja saada velan määrän esineen arvosta, jos velallinen ei maksa velkaansa.
Yleensä reaalivakuudet turvaavat saatavan takausta paremmin, kunhan vakuuden arvo on arvioitu oikein luottoa myönnettäessä. Tämän vuoksi luotonantajat suosivat mieluummin niitä. Reaalivakuutta vastaan myönnetyn lainan korko on myös yleensä pienempi kuin käytettäessä vain takausta vakuutena. Tämän vuoksi sellaisten yritysten ja yksityishenkilöiden lainarahan hinta on korkeampi, joilla ei ole antaa lainalle reaalivakuutta. Tällainen tilanne on usein yleinen esimerkiksi aloittavien yritysten kohdalla.
Takauksella tarkoitetaan sitoumusta, jossa takauksen antaja (takaaja) sitoutuu vastuuseen toisen henkilön (päävelallisen) velasta. Takaaja vastaa takaamastaan velasta henkilökohtaisella omaisuudellaan.
Takaukset voivat olla joko toissijaisia tai omavelkaisia.
Toissijaisessa takauksessa takaajalta voidaan ryhtyä perimään velkaa vasta sitten kun, velkaa ei ole saatu perittyä maksukyvyttömäksi todetulta päävelalliselta. Velan tulokseton ulosmittaus, velallisen asettaminen konkurssiin, aloitettu yksityishenkilön velkajärjestely tai yrityssaneeraus, oikeuttavat perimään velan toissijaiseen takaukseen sitoutuneelta.
Omavelkaisen takauksen kohdalla takaaja puolestaan vastaa velasta aivan samalla tavalla kuin varsinainen velallinenkin. Velkoja voi siten valita, periikö hän erääntyneen velan velalliselta vai takaajalta. Halutessaan velkoja voi siten eräpäivänä vaatia velkaa vaikkapa suoraan takaajalta. Takaus on toissijainen, ellei ole erikseen sovittu sen olevan omavelkainen. Useimmiten takaukset on kuitenkin sovittu omavelkaisiksi.
Takaajia voi olla useampia, jolloin kukin takaaja vastaa koko velasta yhteisvastuullisesti, ellei muusta vastuunjaosta ole sovittu. Erääntynyttä velkaa voidaan siten vaatia keneltä tahansa takaajalta.
Jos takaaja joutuu maksamaan velan, on hänellä oikeus edelleen vaatia maksaamaansa velkaa velalliselta. Samoin jos yhteisvastuussa ollut takaaja on maksanut velasta yli oman osuutensa, voi hän vaatia muilta takaajilta heille pääluvun mukaan kuuluvaa osuutta velasta siltä osin, kun hän on maksanut yli oman osuutensa.
Täytetakaus on annettu lisävakuudeksi täydentämään velan vakuudeksi annettua muuta vakuutta. Tällöin takaaja vastaa velasta vain siltä osin, kun ensisijainen vakuus ei riitä kattamaan velkaa.
Käteispantilla tarkoitetaan irtainta esinettä, joka luovutetaan velkojalle velan vakuudeksi. Pantattavia esineitä ovat yleensä arvopaperit, kuten asunto-osakeet, liikehuoneisto- ja muut toimitilaosakkeet sekä pörssiosakkeet. Kuitenkin periaatteessa mikä tahansa esine, jolla on rahallista arvoa ja jonka velkoja suostuu hyväksymään vakuudeksi, voidaan pantata. Panttauksen edellytyksenä on se, että esine luovutetaan velkojan tai pantinhaltijana toimivan kolmannen osapuolen haltuun.
Panttia luovutettaessa tehdään panttaussopimus, jossa mainitaan pantattava esine ja velka jonka vakuudeksi se luovutetaan sekä sovitaan pantin rahaksi muuttamisesta, todetaan pantinhaltijan velvollisuus säilyttää panttia huolellisesti ja palauttaa se velan tultua maksetuksi.
Henkilö voi pantata omistamansa esineen joko oman velkansa vakuudeksi tai toisen henkilön velan vakuudeksi. Esimerkiksi osakeyhtiön osakas voi pantata henkilökohtaisesti omistamansa esineen osakeyhtiönsä velan vakuudeksi, jolloin pantinantaja ja velallinen ovat eri henkilöitä.
Jos velallinen ei maksa lainaa, jonka vakuudeksi pantti on annettu, velkoja saa myydä pantin ja ottaa kauppahinnasta saatavansa korkoineen, sekä lisäksi pantin myynnistä aiheutuneet kulut.
Panttiesinettä myytäessä on otettava huomioon myös pantin omistajan etu. Tämä tarkoittaa sitä, että esine tulee myydä mahdollisimman korkeaan hintaan. Pantin omistajalle kuuluu se osa kauppahinnasta, joka jää jäljelle, kun siitä on vähennetty velka korkoineen ja pantin myynnistä aiheutuneet kulut. Panttiesineet myydään useimmiten huutokaupalla, jolloin myyjä voi todeta ottaneensa huomioon velallisen edun.
Kiinteistö on rajattu maa-alue, joka itsenäisenä maanomistuksen yksikkönä on merkitty valtakunnalliseen kiinteistörekisteriin. Yleisimpiä kiinteistöjä ovat tilat ja tontit. Kiinteistöjä ovat esimerkiksi omakotitalot, kesämökit, liike- ja teollisuuskiinteistöt sekä maa- ja metsätilat.
Kiinteistöön kuuluvat maapohja ja sillä olevat rakennukset sekä kiinteistön käyttöä palvelevat esineet, kuten avaimet, tikkaat ja lipputanko jne.
Koska kiinteistöä ei voi irtaimen esineen tavoin siirtää paikaltaan ja luovuttaa velan pantiksi, tarvitaan erityinen menettely, jossa kiinteistöön haetaan kiinnitys.
Kiinnitystä haetaan maanmittauslaitokselta. Kiinnitystä voi hakea kiinteistön omistaja, joka voi myös valtuuttaa jonkun toisen, kuten esimerkiksi pankin hakemaan kiinnityksen puolestaan.
Haettavan kiinnityksen määrä ei ole kytköksissä kiinteistön arvoon, eikä määrällä ole ylärajaa. Kiinnitystä vahvistettaessa kiinteistön rekisteritietoihin merkitään tieto kiinnityksestä ja kiinnityksen hakijalle annetaan todistukseksi kiinnityksestä panttikirja, joka nykyisin on sähköinen merkintä rekisterissä. Rekisteriin merkitään kuka on panttikirjan saaja.
Samaan kiinteistöön voidaan vahvistaa kiinnitys usealla eri panttikirjalla. Tämä mahdollistaa sen, että kiinnitettyjä panttikirjoja voidaan antaa vakuudeksi useammalle eri lainanantajalle samanaikaisesti.
Panttikirjoilla on yleensä erilainen etuoikeus kiinteistöstä mahdollisessa pakkohuutokaupassa saatavaan myyntihintaan. Aikaisemmin haettu kiinnitys menee etuoikeusjärjestyksessä myöhemmin haetun edelle.
Rasitustodistuksesta näkyvät kaikki kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset. Rasitustodistuksen voi tilata maanmittauslaitokselta.
Sitten kun kiinteistöön on vahvistettu kiinnitys, kiinteistöä voidaan käyttää lainan vakuutena. Ennen lainan myöntämistä lainanantajan on selvitettävä kiinteistön arvo sekä rasitustodistuksesta kiinteistöön vahvistettujen kiinnitysten määrä. Lainanantajan on harkittava, paljonko lainaa kiinnityksiä vastaan voidaan myöntää. Kiinteistön arvon ylittävillä kiinnityksillä ei ole todellista vakuusarvoa.
Kiinnitetty panttikirja luovutetaan velkojalle lainan vakuudeksi merkitsemällä kiinteistön rekisteritietoihin tieto panttikirjan haltijasta. Kiinteistö pysyy paikallaan, mutta panttioikeus kiinteistöön siirtyy lainanantajalle. Sitten kun laina aikanaan maksetaan pois, panttikirja siirtyy takaisin kiinteistön omistajalle ja tieto tästä merkitään kiinteistön rekisteritietoihin.
Kiinnitys säilyy velan maksamisen jälkeen edelleen voimassa, jolloin kiinteistön omistaja voi käyttää sitä myöhemmin uudelleen lainan vakuutena.
Kiinnitys on voimassa, kunnes se kiinteistön omistajan hakemuksesta kuoletetaan. Kiinnityksiä ei kuitenkaan kannata kuolettaa, koska kerran haettuja kiinnityksiä voi tarvittaessa myöhemmin käyttää uudelleen lainan vakuutena.
Kiinteistön kaupan yhteydessä myyjä luovuttaa ostajalle kiinteistöön kohdistuvat kiinnitetyt panttikirjat, joita kiinteistön uusi omistaja voi vuorostaan käyttää velan vakuutena.
Jos velka jonka vakuutena on kiinteistö jää maksamatta, velkoja voi ryhtyä perimään velkaa, hakemalla ensin käräjäoikeudelta ulosottoperusteeksi tarvittavan oikeuden päätöksen ja pyytämällä tämän jälkeen ulosottoviranomaista perimään velan. Menettely johtaa kiinteistön pakkohuutokauppaan. Saadusta kauppahinnasta maksetaan velkojien saatavia kiinnitysten etuoikeusjärjestyksen mukaisessa järjestyksessä niin pitkälle kun varoja riittää.
Kiinnityksen kohteena voi myös olla maanvuokraoikeus ja tai muu toisen maahan kohdistuva määräaikainen käyttöoikeus ja vuokramaalla olevat rakennukset ja niiden varusteet.
Tällaisesta kiinnityksestä käytetään nimitystä laitoskiinnitys erotukseksi kiinteistökiinnityksestä. Kiinnitystä hakee käyttöoikeuden haltija. Laitoskiinnitystä koskevat soveltuvin osin saman säännökset kuin kiinteistökiinnitystäkin. Vuokratontille rakennettujen omakotitalojen tai teollisuushallien omistajat käyttävät tyypillisesti laitoskiinnitystä talolainojensa vakuutena.
Yrityksen irtain omaisuus muodostuu kalustosta, koneista ja varastosta. Irtainta omaisuutta ei yleensä ole mahdollista luovuttaa pois yrityksen käytöstä, jonka vuoksi sitä ei voi sellaisenaan pantata lainojen vakuudeksi. Monien yritysten kohdalla koko omaisuus saattaa olla irtainta omaisuutta.
Yrityskiinnityksellä voidaan muodostaa panttioikeus yrityksen irtaimeen omaisuuteen, jolloin tätä omaisuutta voidaan käyttää yrityksen luottojen vakuutena ilman, että kiinnitettyä omaisuutta tarvitsee luovuttaa pois yrityksen käytöstä. Yrityskiinnityksen panttioikeus sisältyy kiinteistökiinnityksen tavoin panttikirjoihin, joita yritys voi luovuttaa luottojensa vakuudeksi.
Yrityskiinnitystä voi hakea kaupparekisteriin merkitty yritys Patentti- ja rekisterihallitukselta, joka vahvistaa yrityskiinnityksen merkitsemällä panttioikeuden yrityskiinnitysrekisteriin ja antaa hakijalle yrityskiinnityspanttikirjan.
Yrityskiinnityksen piiriin tulee kaikki se irtain omaisuus, joka yrityksellä on kiinnityksen vahvistamishetkellä omistuksessaan, sekä myös yritykseen myöhemmin tuleva irtain omaisuus.
Kiinnityksen piirissä ovat siten yrityksen koneet edellyttäen, että yrityksellä on niihin omistusoikeus, eivätkä ne ole esimerkiksi rahoitusyhtiön omistuksessa osamaksu- tai leasingrahoituksen vakuutena. Yrityskiinnitys kohdistuu myös yrityksen varastossa oleviin valmiisiin tuotteisiin, raaka-aineisiin sekä yrityksen rahavaroihin ja saamisiin.
Yritys voi jatkaa toimintaansa normaalisti, vaikka sen irtain omaisuus olisikin yrityskiinnitysten kautta luottojen vakuutena. Yritys voi myydä yrityskiinnityksen piirissä olevaa omaisuutta normaaliin yritystoimintaan kuuluvalla tavalla, jolloin yrityskiinnityksen kohteena oleva omaisuus vaihtuu jatkuvasti yrityksen toiminnan aikana. Omaisuuttaa siirtyy pois yrityskiinnityksen piiristä silloin, kun yritys myy tuotteitaan asiakkailleen tai vaihtaa käytettyjä koneitaan uusiin.
Asiakkaalle myyty tuote, siirtyy automaattisesti pois yrityskiinnityksen piiristä silloin, kun asiakas on maksanut sen, mutta asiakkaan maksama kauppahinta puolestaan tulee tilalle yrityskiinnityksen kohteeksi. Samoin vaihdettaessa käytettyjä koneita uusiin, vanhat koneet poistuvat yrityskiinnityksen piiristä ja uudet koneet tulevat tilalle.
Silloin kun yrityksen luoton vakuutena on yrityskiinnitys, niin yrityksen on viipymättä ilmoitettava velkojalle mahdollisista yrityskiinnityksen kohteena olevan omaisuuden arvoon olennaisesti vaikuttavista seikoista.
Yrityskiinnitys on voimassa siihen saakka kunnes se kuoletetaan eli poistetaan yrityksen itsensä vaatimuksesta yrityskiinnitysrekisteristä.
Yritys voi hakea tietyin edellytyksin Liikenne- ja viestintävirasto Traficomilta autokiinnityksen omistamaansa ajoneuvoliikennerekisterissä olevaan ajoneuvoon ja käyttää vahvistettua autokiinnitystä yrityksen velan vakuutena. Autokiinnitys voidaan vahvistaa mm. linja-autoon, kuorma-autoon, kuorma-autoon kytkettävään perävaunuun sekä eräisiin työkoneisiin.
Henkilöautoja ja pakettiautoja ei voida kiinnittää. Autokiinnitys on ajoneuvokohtainen ja se on voimassa kymmenen vuotta, ellei sitä erikseen uudisteta tai kuoleteta. Autokiinnityksen käyttö vakuutena on vähäistä rahoitusyhtiöiden leasing ja osamaksurahoituksen yleistyttyä.
Autokiinnitys on yrityskiinnitykseen nähden ensisijainen vain, jos se on vahvistettu ennen yrityskiinnityksen vahvistamista. Jos autokiinnitys on haettu ennen yrityskiinnitystä, auton myynnistä saatava kauppahinta käytetään ensisijaisesti autokiinnityksen haltijan saatavien maksuun ja tästä ylijäävä osuus yrityskiinnityksen haltijan saatavien maksuun. Päinvastaista tilannetta ei voi syntyä, koska autokiinnitystä ei vahvisteta sellaisen yrityksen autoon, jolle on vahvistettu yrityskiinnitys
Lainanantajat päättävät harkintansa mukaan tapauskohtaisesti vakuuden vakuusarvon, eli paljonko määrättyä vakuutta vastaan voidaan enimmillään myöntää luottoa. Vakuusarvo ei ole sama asia kuin vakuuskohteen todellinen myyntiarvo. Lainanantajat määrittävät vakuusarvon vähentämällä vakuuskohteen myyntiarvosta riskimarginaalin, jolla ne varmistavat sen, että vakuuden mahdollinen arvon lasku ei vaaranna lainan takaisinmaksua ja vakuus riittää kattamaan myös lainan koron ja mahdolliset vakuuden rahaksi muuttamisesta aiheutuvat kulut.
Eri vakuuksien vakuusarvot riippuvat siitä, kuinka hyvin vakuuskohde säilyttää arvonsa ja kuinka helppo se on tarvittaessa muuttaa rahaksi. Vakuuden arvostukseen vaikuttaa myös yleisen talouskehityksen tulevaisuuden näkymät, koska vakuuden myyntihinta on riippuvainen myyntihetkellä vallitsevasta kysyntätilanteesta. Eri rahoittajat arvostavat vakuuskohteiden vakuusarvoja eri tavoin. Yksittäisen rahoittajan hyväksymä vakuusarvo jollekin vakuuskohteelle, riippuu kyseisen rahoittajan riskinottohalusta ja -kyvystä.
Pankit ja vakuutusyhtiöt vaativan luotoilleen turvaavat vakuudet, jolloin ne ovat varovaisia vakuuksien arvostamisessa. Finnvera puolestaan voi riskirahoittajana hyväksyä samoille vakuuksille korkeammat vakuusarvot ja voi myös hyväksyä sellaisiakin vakuuksia, jotka eivät suuremman riskinsä vuoksi kelpaa lainkaan vakuudeksi pankille tai vakuutusyhtiölle.
Eri vakuuksien suuntaa-antavat vakuusarvot määritellään prosenttiosuuksina vakuuskohteiden käyvistä arvoista. Asunnon vakuusarvo on tyypillisesti enintään 80 % asunnon käyvästä hinnasta. Isojen kaupunkien keskustoissa sijaitsevien pienten kerrostalohuoneistojen vakuusarvot ovat yleensä suhteellisesti korkeampia, kuin syrjemmällä sijaitsevien isojen omakotitalojen, joille on yleensä vähemmän kysyntää.
Kesämökkien ja muiden vapaa-ajan asuntojen vakuusarvot vaihtelevat suuresti kohteesta riippuen. Hyvällä sijainnilla olevan tasokkaan vapaa-ajan asunnon vakuusarvo voi enimmillään olla 60 % käyvästä arvosta.
Toimitilaosakkeiden, kuten esimerkiksi liikehuoneisto- ja halliosakkeiden tms. vakuusarvot saattavat vaihdella paljonkin, riippuen tilan käyttötarkoituksesta, sijainnista ja koosta sekä paikkakunnalla tai alueella vallitsevasta toimitilojen kysynnästä. Myös yleinen taloustilanne vaikuttaa toimitilojen kysyntään ja vakuusarvoihin. Korkeasuhdanteessa tuotanto- ja liiketilojen kysyntä saattaa olla voimakasta, jolloin niiden hinnat ja vakuusarvot voivat nousta. Matalasuhdanteessa tilanne puolestaan on yleensä päinvastainen. Enimmillään toimitilaosakkeiden vakuusarvo on tyypillisesti 60 % käyvästä arvosta.
Liike- ja teollisuuskiinteistöjen vakuusarvot vaihtelevat paljon, riippuen kiinteistöstä itsestään sekä rahoittajasta. Teollisuuskiinteistöjen hinnat ovat yleensä korkeita ja lisäksi niiden käyttötarkoitus on usein rajoitettu, jonka vuoksi kiinnostuneita ostajia mahdollisessa myyntitilanteessa voi olla vähän. Tämä puolestaan laskee teollisuuskiinteistöjen vakuusarvoa.
Silloin kun kiinteistö on sopivan kokoinen ja soveltuu moniin erilaisiin käyttötarkoituksiin ja sijaintipaikkakunnalla on kysyntää teollisuustiloille, voi vakuusarvo nousta korkeammaksi. Sen sijaan syrjäisellä paikalla sijaitsevan, johonkin erityistarkoitukseen rakennetun teollisuuskiinteistön myyntiarvo ilman toimivaa yritystä voi olla varsin vaatimaton.
Myös teollisuuskiinteistöjen vakuusarvoihin vaikuttaa vallitseva yleinen taloustilanne. Matalasuhdanteessa teollisuustiloja saattaa olla vaikea saada kaupaksi tyydyttävällä hinnalla. Liike- ja teollisuuskiinteistöjen vakuusarvo voi yleensä enimmillään olla 60 % kiinteistön käyvästä arvosta.
Yrityskiinnityksen vakuusarvo vaihtelee erittäin paljon rahoittajasta riippuen. Pankit ja vakuutusyhtiöt, joiden edellytetään vaativan myöntämilleen luotoille turvaavat vakuudet, hyväksyvät yrityskiinnityksen vakuudeksi ainoastaan poikkeustapauksessa ja silloinkin lähinnä vain täytevakuudeksi täydentämään muiden vakuuksien jättämää vakuusvajausta. Tällöin yrityskiinnityksen vakuusarvo on yleensä enimmillään 30 % yrityskiinnityksen kohteena olevan omaisuuden todellisesta arvosta.
Finnvera puolestaan voi riskirahoittajana hyväksyä yrityskiinnityksen rahoituksensa pääasialliseksi vakuudeksi. Yrityskiinnityksen arvostukseen vakuutena vaikuttaa kiinnityksen kohteena olevan irtaimen omaisuuden määrä ja laatu, yrityksen taloudellinen tilanne sekä sen tulevaisuuden näkymät.
Pörssiosakkeiden ja sijoitusrahasto-osuuksien vakuusarvo on yleensä suunnilleen 60 % niiden markkina-arvosta, jonka määrittäminen on helppoa, koska pörssiosakkeiden ja rahasto-osuuksien hinnat noteerataan päivittäin. Lisäksi osakkeet ja rahasto-osuudet on helppo muuttaa nopeasti rahaksi pienin kustannuksin. Toisaalta niiden arvot vaihtelevat voimakkaasti yleisen markkinatilanteen ja yritysten tulevaisuudennäkymien mukaan.
Metsäpalstan vakuusarvo on yleensä enintään 60 prosenttia käyvästä arvosta. Eri rahoittajien välillä voi vakuusarvossa olla huomattavia eroja.
Takauksen vakuusarvo riippuu takaajasta. Pankin ja Finnveran antamat takaukset ovat käytännössä rahoittajille varmoja vakuuksia, jolloin niitä vastaan pitäisi lainan saada tavanomaista edullisemmalla korolla.
Yksityishenkilöiden antamat takaukset ovat rahoittajille useimmiten täytevakuuksia, eikä niille yleensä lasketa kovin suurta vakuusarvoa. Yksityishenkilön takausvastuun määrä voi enimmillään olla henkilön muutaman kuukauden nettotulojen suuruinen.